Immobilienbesitz: Wenn ein Partner aussteigen möchte

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Spanisches Miteigentum an Immobilien: Alternativen bei der Übertragung. Ein Steuersparmodell bei Erbschaften und Scheidungen.

Spanisches Miteigentum an Immobilien: Alternativen bei der Übertragung. Ein Steuersparmodell bei Erbschaften und .

Foto: Foto: Michels

Wenn zwei gemeinsam eine Immobilie auf Mallorca besitzen und einer "aussteigen" möchte, bestehen verschiedene Übertragungsmöglichkeiten. In der Regel haben Mandanten hierbei einen Kaufvertrag oder eine Schenkung im Sinn. Dieser Fall kommt häufig vor, wenn mehrere gemeinsam eine Erbschaft gemacht haben, jedoch nur einer der Erben am alleinigen Erwerb der Spanienimmobilie interessiert ist. Oder wenn Ehe- oder Lebenspartner vereinbaren, dass aufgrund einer Scheidung oder Trennung einer von ihnen die gemeinsam gehaltene Immobilie allein übernimmt. Es geht hierbei um die Umwandlung von Miteigentum in Alleineigentum.

Eine wenig bekannte Alternative zum Verkauf und zur Schenkung besteht in der Rechtsfigur der Aufhebung des Miteigentums, der sogenannten "Extinción de condominio". Die gesetzliche Grundlage befindet sich in den Art. 400 und 406 des spanischen Código Civil. Wird die Aufhebung des Miteigentums vereinbart, so sollte dies in notarieller Form zu geschehen. Der Übertragende erklärt seinen Willen, seinen Miteigentumsanteil an den Partner durch Aufhebung des Miteigentums übertragen zu wollen. Dieser erklärt seinerseits in der sogenannten "Escritura de extinción de condominio", diesen Anteil übernehmen zu wollen. Hierbei leistet üblicherweise der Übernehmer dem bisherigen Miteigentümer eine Zahlung in Höhe des Wertes des Miteigentumsanteils.

Während die kaufweise Übertragung der Grunderwerbsteuer (ITP) unterliegt und bei einer Schenkung die Schenkungsteuer (ISD) fällig wird, findet bei der Auflösung des Miteigentums die AJD, die Dokumentensteuer, Anwendung. Die Höhe der Grunderwerbsteuer beläuft sich je nach autonomer Gemeinschaft auf 8 Prozent des Wertes und mehr. Dagegen bewegt sich die Dokumentensteuer je nach Autonomie nur zwischen 1 Prozent und 1,5 Prozent. Für die ersparbare Differenz von mehr als 6 Prozent muss eine alte Frau schon lange stricken. Bei den Übertragungsarten des Kaufes und der Schenkung hat der Übertragende zudem im Rahmen der Einkommensteuer den zwischen dem Erwerb und der jetzigen Übertragung erzielten Gewinn mit 19 Prozent zu besteuern. Dieser Steuer kann in bestimmter Konstellation auch bei der Aufhebung des Miteigentums anfallen. Die dritte Steuer bei der kauf- oder schenkungsweisen Übertragung von sogenanntem städtischen Immobilieneigentum ist die gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer, bekannt unter der Bezeichnung "Plusvalía". Diese Steuer fällt nicht an bei der Aufhebung des Miteigentums, wie zuletzt das Oberste Gericht von Katalonien in seinem Urteil vom 18. 04. 2013 ausgeführt hat.

Der Wert eines jeden ideellen Anteils der Partner an der Immobilie belief sich sowohl bei dem Erwerb als auch bei der Übertragung auf 200.000 Euro. Wird dieser ideelle Anteil im Wege eines Kaufvertrages (Escritura pública de compraventa) übertragen, beläuft sich die Grunderwerbssteuer (ITP) auf 8 Prozent dieses Wertes, mithin auf 16.000 Euro. Findet die Übertragung des Miteigentumsanteils von 200.000 Euro dagegen im Wege der Aufhebung des Gemeinschaftseigentums statt, beläuft sich die hier anwendbare Dokumentensteuer AJD auf lediglich 1,5 Prozent. Steuerliche Bemessungsgrundlage bei der Dokumentensteuer ist allerdings der Gesamtwert der Immobilie, mithin 400.000 Euro. Die Dokumentensteuer beläuft sich damit auf 6000 Euro. Allein die Differenz bei der Übertragungssteuer beträgt mithin 10.000 Euro, die der Erwerber sparen kann. In dieser Kalkulation sind folgende Steuern noch nicht berücksichtigt worden:

Resultat: Mandanten freuen sich immer, wenn die Steuerersparnis ein Mehrfaches des Advokatenhonorars beträgt.

Die Autoren sind Rechtsanwälte der Löber Steinmetz & García Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt am Main, Köln und Palma de Mallorca (info@loeber-steinmetz.de).

(aus MM 44/ 2017)

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