Dr. Stiff & Partner, „Deutsch-Spanisches Anwaltsbüro”: Kompetente Beratung in Sachen Immobilienkauf, Erben und Schenken

Sie haben Fristen, die Sie einhalten müssen, beispielsweise aus steuerlichen Angelegenheiten oder Optionsverträgen? Im Winter zu wenig Flüge, Geschäftstermine, oder Verhinderungen, um Termine vor Ort einzuhalten? Nicht alle Familienmitglieder können anreisen? Wir können Sie dabei unterstützen - etwa, indem wir Notartermine mithilfe einer notariellen Vollmacht für Sie abwickeln. Hierfür muss noch etwas Zeit zur Vorbereitung sein. Ist besondere Eile geboten, können wir als zulässiger, sogenannter „vollmachtloser Vertreter” mit späterer notarieller Nachgenehmigung im Heimatland für Sie agieren und den Kaufvertrag beim Notar zeichnen und Ihr Eigentum eintragen.

In diesem Fall liegt bei dem Termin keine notarielle Vollmacht vor. Wir kümmern uns um die in Ihrem Heimat- oder Aufenthaltsland zu beurkundende notarielle Entwürfe. Diese erhalten Sie von uns per E-Mail. Ihr Heimatnotar kann dann die notwendige Apostille - eine internationale Oberbeglaubigung - bei der zuständigen Institution besorgen. Danach wird alles in Spanien dem Grundbuchamt vorgelegt und Sie eingetragen. Dieser Mechanismus funktioniert bei Kauf, Erbschaft vorweggenommener Erbschaft oder Schenkung.

2) Fristverlängerungen bei Erbschaftssteuern und Erbschaftsabwicklungen

Bei Erbfällen in Spanien müssen auch Ausländer die Erbschaftssteuer innerhalb von sechs Monaten nach dem Todeszeitpunkt zahlen jedenfalls aber deklarieren. Selbst ohne Erbschaftssteuerzahlungspflicht muss eine Nullerklärung abgegeben werden. Diese Frist kann sich auf Antrag (man muss aktiv werden) oder aufgrund offiziellen Alarmzustands verlängern (z.B. war das in Coronazeiten so). Dennoch sind sechs Monate oft sehr kurz, um alle notwendigen Papiere zu beschaffen, zumal oft Heimatrecht und Heimatbürokratie sowie spanisches Ortsrecht und spanische Bürokratie parallel zu berücksichtigen sind. Es besteht die Option, eine Fristverlängerung durch Ihren Anwalt beantragen zu lassen. Bei knappen Fristen und Abläufen muss dies innerhalb von fünf Monaten ab dem Todestag erfolgen. Wiederholen lässt sich dieser Antrag nicht. Da ist Spanien strenger und unflexibler als nördliche Staaten.

Die Zahlungsfristen laufen dann bis zu einem Jahr. Bei Versäumnis dieser Frist drohen jedoch teilweise beträchtliche Säumniszuschläge. Wir stellen für Sie bei Bedarf Verlängerungsanträge und übernehmen die Abwicklung des Erbschaftsfalls hier vor Ort und für ganz Spanien, um diese Zuschläge zu verhindern. Wenn nötig, ist dies ohne Ihre Anwesenheit möglich (siehe Punkt 1).

Mit einer geschickten Erbschaftsabwicklung lässt sich einiges sparen, unter anderem wenn Sie als Erbe zu einem späteren Zeitpunkt den Verkauf der ererbten Immobilie beabsichtigen oder sich bei mehreren Miterben untereinander geeinigt haben, wer die spanische Immobilie bekommt, ohne das Grunderwerbsteuern für den Übernehmer anfallen. Neu ist eine nun gültige Fünf-Jahresspekulationsfrist für vorweggenommene Erbschaften. Hier kommt es auf das richtige Wissen an, ebenso wie eine saubere Abwicklung sowie Durchführung der Erbschaftsannahme und Bezahlung der Erbschaftssteuern (ggf. inklusive Bewertung der Immobilie). Für den Fall, dass eine solche Bewertung notwendig ist, können wir auf wertvolle Kontakte zurückgreifen, um eine interessengerechte und verlässliche Bewertung zu erhalten. Die neuen Referenzwerte sind da manchmal nicht so hilfreich, wie man zunächst dachte.Auch kann eine allein erbende Witwe unter Umständen die Absicht haben, das Immobilien-Erbe als Pflichteilauszahlung an die Kinder zu übertragen. Dann zahlt man nur einmal Steuern und kürzt den Übertragungsweg erheblich ab und vermeidet Schenkungs- oder Grunderwerbsteuern.

3) Jetzt den Generationswechsel beim Kauf mit einplanen oder mit „vorweggenommene Erbschaften”

Die Preise fallen und steigen – jeder kennt diese wellenförmige Bewegung. Damit gehen gute Zeiten für liquide Investoren sowie den „rechtssicheren Immobilienerwerb” einher. Derzeit ist der Markt eher ausgeglichen, auch weil Südwesteuropa wegen des Überfalls Russlands auf die Ukraine wieder gefragt ist. Da die Erbschaftssteuern immer schwanken, je nach politischer Couleur der Regierung, kann beim rechtssicheren Immobilienerwerb eine nordeuropäische Firma oder die Beteiligung der Kinder eine Lösung sein, um dann im Fall des Falles auf die nächste Generation übertragen zu können.

Für Eigentümer von Bestandsimmobilien wird die Übertragung der Familienresidenz auf die nächste Generation nie mehr so günstig wie derzeit werden. Für Vermögenssteuerzahler mit Bestandsimmobilien ist der Freibetrag nun von 700.000 Euro auf drei Millionen Euro angehoben worden, was dazu führt, dass Teilschenkungen und innerfamiliäre Aufspaltungen (durch Pflichteilsabfindungsschenkungen Eltern an Kinder) nun noch attraktiver werden, und, wenn diese geschickt gemacht werden ein Ausweg aus der Vermögenssteuerzahlpflicht sein können. Selbst eine 12 Millionen werthaltige Immobilie könnte zu 25% je einem Kind und je einem Elternteil gehören und wäre dann derzeit auf den Balearen vermögenssteuerfrei. Neuerwerber sollten beim Kauf bereits den Generationswechsel in all diese Überlegungen miteinbeziehen, und zwar vor dem notariellen Erwerbstermin. Bei höherwertigen Immobilien bietet sich nach wie vor ein heimatliches Firmenmodell oder ein Familienaufteilungsmodell an. Falls Sie für Ihre Bestandsimmobilie eine innerfamiliäre Übertragung auf die Kinder anstreben und nicht verkaufen möchten, können Sie die jetzt günstigen Zeiten nutzen. Es ist der ideale Augenblick, denn Erbschaftsteuern sind theoretisch sogar abgeschafft (und bei einem zukünftigen Regierungswechsel kann sich wieder alles drehen), um Ihre Ferienimmobilie auf den Balearen, Galizien und Katalonien auf die nächste Generation zu übertragen! Bedenken müssen Sie dabei jedoch, dass Sie in Deutschland nur alle zehn Jahre 400.000 Euro schenkungssteuerfrei übertragen können (in Österreich und der Schweiz sind solche Beschränkungen nicht gegeben).

Durch geringere Werte, ja auch die neuen Referenzwerte, haben Sie dementsprechend in manchem Fall günstige Übertragungsmöglichkeiten. Dabei haben Sie steuerliche Vorteile durch die sogenannte Anrechnungsmethode, die sich aus innereuropäischen Grundsätzen ergibt. Denen widerspräche eine doppelte Besteuerung, also in beiden Ländern, ebenso dem Sinn und Zweck der Doppelbesteuerungsabkommen. Die Steuern, die Sie in Spanien bezahlen, werden daher in Ihrem Heimatland angerechnet - vorausgesetzt, dort gibt es überhaupt eine Besteuerung. Beachtet man die Fünf-Jahresfrist bei vorweggenommenen Erbschaften, so kann auch das Ziel den “Escriturawert” nach oben zu schrauben sinnvoll sein, um bei einem späteren Verkauf nicht in die 19-prozentige Spekulationssteuerfalle zu tappen. Bedenkt man nun die neu eingeführten Referenzwerte, so gilt es genau zu prüfen, welcher Vorteil sich innerfamiliär erzielen lässt. Neuerwerber sollten sich schon vor dem Kauf überlegen und auch diesbezüglich kompetent beraten lassen, wie man unter Berücksichtigung des Themas Generationswechsel günstige Strukturen bereits beim Erwerb schafft, um später Probleme und Geld/Schenkungssteuern einzusparen und gleichzeitig die Vermögenssteuer zu vermeiden.

Wenn Sie und Ihre Familie also eine Bestandsimmobilie auf den Balearen haben und auf die nächste Generation übertragen möchten, ist dafür im Übertragungsfall die von mir kombinierte sogenannte Pflichtteilsverzichtsabfindungsschenkung zu empfehlen. Im Erwerbsfall sollten Strukturen oder Miteigentumsanteile geschaffen werden, um Steuern zu senken oder gar zu umgehen, was aber in jeder Familienkonstellation und in jedem Erwerbsfall unterschiedlich sein kann. Wichtig: Diese Option funktioniert im Erwerbsfall in ganz Spanien und im Erbschaftsfall auf den Balearen, in Galizien und Katalonien, aber nicht in jeder spanischen Provinz. Dort gibt es andere Möglichkeiten.

Jüngst ist die innerfamiliäre Übertragung durch vorweggenommene Erbschaften vom obersten balearischen Gericht anerkannt worden. Die Eltern können (müssen aber nicht) sich hierbei ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht vorbehalten. Im Gegenzug für die Schenkung der Immobilie verzichten die Kinder (bzw. das Kind) dann auf den Pflichtteil (kein Erbverzicht!). Gerade bei größeren Familien kann in manchen Fällen ein heimatlicher notarieller Erbvertrag (bzw. ein Elterntestament) zwischen den Eltern und Kindern für dauerhafte Sicherheit, Konstanz und Stabilität sorgen.

In diesem Fall kommt es – obwohl es keinen Todesfall gab – aufgrund europarechtlicher Vorgaben nur zur Anwendung der Erbschaftssteuern; derzeit noch in Höhe von einem Prozent (0%) bis zu Werten von 700.000 Euro anstatt der Sieben-prozentigen Schenkungssteuer. Die vermeintliche Abschaffung der Erbschaftssteuer gilt nur, wenn diese “Erbschaft zu den Referenzwerten” getätigt wird, was aber bei einem Weiterverkauf erhebliche Spekulationssteuernachteile hat (=Steuerfalle). Hier können Sie sich also einen legalen Rabatt von sechs oder sogar sieben Prozent bei den Steuern sichern und es fällt keine Spekulationssteuer an, was bei einer reinen Schenkung absurderweise der Fall wäre. Hierzu gilt auch: Je niedriger die legal anzusetzenden Werte, desto höher kann eine Ersparnis ausfallen. Und – je niedriger der Immobilienwert bzw. Preis, desto mehr können Sie eventuelle heimatliche Schenkungsfreibeträge für sich nutzen. Andererseits können höhere Werte bei einem späteren Verkauf enorme Spekulationssteuervorteile bieten. Jedenfalls wird es nie mehr günstiger als jetzt.

All das sollte beim rechtssicheren Immobilienerwerb sofort berücksichtigt werden, denn, wenn eines Tages der Erbfall eintritt, wird es sehr wahrscheinlich teurer.

Der Einzelfall und die konkreten Umstände und familiären Wünsche sind wie immer entscheidend.n, denn dann, wenn eines Tages der Erbfall eintrit, ist es sehr wahrscheinlich, dass es teurer sein wird.
Der Einzelfall und die konkreten Umstände und familiären Wünsche sind wie immer entscheidend.

Dr. Manuel Stiff,
Miguel Garcia,
Sommer 2024

Weitere Information und Beratung bei Dr. Stiff & Partner Bufete hipano-Aleman – Deutsch-Spanisches Anwaltsbüro