Bernd Jogalla03.04.08 00:00
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Die Flaute auf dem spanischen Wohnungsmarkt manifestiert sich immer deutlicher in handfesten Zahlen: Für breites Echo in den Medien des Landes sorgte dieser Tage die Januar-Bilanz des Nationalen Statistikinstituts INE, die dramatische Einbrüche diagnostiziert. Im krassen Gegensatz dazu stehen die Aussagen von jenen Mallorca-Maklern, die auf hochpreisige Zweitimmobilien spezialisiert sind. Sie sprechen unisono von Umsatzzuwächsen und prognostizieren weitere Preissteigerungen: ,,Wir haben zwei völlig unterschiedliche Märkte." Auf dem klassischen spanischen Wohnungsmarkt herrscht Krisenstimmung. Nach INE-Angaben wechselten im ersten Monat des Jahres auf den Balearen nur noch 1487 Wohnungen den Besitzer, während es im gleichen Zeitraum des Vorjahres noch 2738 gewesen waren - ein Rückgang um 45'6 Prozent. Bei den Verkäufen handelte es sich in etwa zu gleichen Teilen um Neubau- und Gebrauchtwohnungen. Spanienweit wurden 27 Prozent weniger Wohnungen verkauft.

Die Situation spiegelt sich logischerweise auch in der Hypotheken-Statistik wider. Im Januar wurden auf den Balearen noch zirka 3500 Verträge unterzeichnet, 35 Prozent weniger als im Januar 2007. Unter den spanischen Regionen war nur auf den Kanaren ein noch stärkerer Rückgang zu registrieren (minus 42'4 Prozent).

Gestiegen ist INE zufolge aber die Summe pro Hypothek: auf den Balearen auf knapp über 200.000 Euro. Das hat mit höheren Preisen zu tun und mit der Praxis der Banken, verstärkt auf solvente Kunden zu setzen. MM-Schwesterzeitung Ultima Hora machte in einem Kommentar nicht nur die hohen Wohnungspreise und Hypothekenzinsen für den überdurchschnittlich starken Rückgang auf dem Wohnungsmarkt verantwortlich, sondern auch die Ankündigung der Balearen-Regierung, den sozialen Wohnungsbau zu stärken. Das habe so manchen Interessenten dazu bewogen, lieber noch etwas zu warten.

Die Makler, die vor allem auf ausländische Kunden im höherpreisigen Segment setzen, haben wiederholt darauf aufmerksam gemacht, dass sie die Schwäche kaum tangiert. Gilt das noch immer, oder wird nur gute Miene zum bösen Spiel gemacht?

Die Antworten der Großen im Geschäft sind nahezu identisch, teilweise euphorisch. Tenor: In der Spitze kennt man keine Krise, die Umsätze werden weiter steigen, und die Preise ebenfalls.

,,Wir hatten im vergangenen Jahr ein zweistelliges Umsatzplus, und auch in diesem Jahr gehen wir von einer Steigerung aus", sagt Matthias Kühn. Der Handel mit Top-Objekten für den Zweitwohnsitz auf Mallorca sei ein krisenunabhängiger Markt. Deshalb steht für "Kühn & Partner" auch fest: ,,Diese Objekte geben preislich nicht nach." Mallorca sei, was Sicherheit, Infrastruktur und Erreichbarkeit angehe, einfach konkurrenzlos. Kühn sieht sogar noch "gewaltige Potenziale", etwa bei Kunden aus den osteuropäischen Ländern.

Der Unternehmer geht im Übrigen davon aus, dass auf Mallorca selbst der schwächelnde Erstwohnsitzmarkt mit einer "kleinen Schramme" davon kommen wird. ,,Die Politik garantiert das: Durch die Baugesetze wird das Angebot verknappt."

Je teurer, desto besser. So lässt sich auch die Analyse von First Mallorca überschreiben. Geschäftsführerin Heidi Stadler muss zwar mitansehen, dass der "Einstiegsmarkt zwischen 300.000 und 600.000 Euro" derzeit der schwächste ihres Portefeuilles ist, sieht das aber durch Steigerungen in der Spitze mehr als kompensiert: "Es gibt ein Wettrennen auf die guten Objekte." Die Verkäufe der ersten drei Monate lassen sie für 2008 auf eine 15- bis 20-prozentige Umsatzsteigerung hoffen.

Schnäppchenjägern kann Heidi Stadler keine Hoffnung machen. Selbst im "Einstiegsmarkt" würden die Preise nicht sinken, allenfalls verkauften sich die Objekte langsamer. Die First-Mallorca-Chefin sieht sich aber auch in privilegierter Lage: "Jetzt profitieren die Unternehmen mit starker Marktpräsenz, denn die Kunden wollen Vertrauen." Auf diesem Level sieht sie auf Mallorca nur "eine Handvoll Agenturen". "Wir reden den Markt nicht schön!" Klare Worte von Lutz Minkner (Mink-ner & Partner), die auch auf einen Leserbrief in MM 13/08 gemünzt sind, in denen die Statements der Branchenführer angezweifelt wurden. Minkner bestreitet keineswegs die Krise der spanischen Immobilienbranche, die nach seiner Meinung noch drastischer werden wird, aber: "Wir habe nun mal zwei völlig unterschiedliche Märkte." Zwar gebe es für Minkner & Partner "einige Überlappungen" in Palma, doch generell gelte: "Unsere internationalen Kunden sind nicht krisengeschüttelt." Auch Minkner erklärt, dass er nach den guten Verkäufen des ersten Quartals in diesem Jahr mit einer Umsatzsteigerung rechnen könne.

Entsprechend seine Einschätzung zur Preisentwicklung im Spitzensegment: "Es gibt keine Notverkäufe. Wer nicht sofort verkauft, sitzt seine Preise aus. Das kann sich diese Klientel leisten." ,,Die ungleiche Krise", überschrieb "Ultima Hora" eine Analyse, nachdem auch Engel & Völkers im jüngsten Marktbericht für die Balearen von einer starken Nachfrage im gehobenen Segment berichtet hatte. Die Zeitung nahm die Meldung mit einiger Überraschung auf - allzu stark ist der Kontrast zur generellen Marktlage auf Mallorca und besonders auf dem Festland. Die Verbraucher klagen, dass sie sich keine Wohnungen mehr leisten können, und Unternehmen und Politik befürchten eine Pleitenwelle.

Die Baubranche der Balearen beschäftigt immerhin rund 100.000 Menschen.