Immobilien: Preise steigen nicht weiter, handeln lohnt sich

Was nicht heißt, dass in Kaufverhandlungen mit Glück nicht doch der eine oder andere Preisnachlass herauszuschlagen ist. Denn seit Ende der 90er Jahre sind viele Immobilien im Preis derart gestiegen, dass sie zum Teil stark überteuert sind. Will oder muss ein Eigentümer nun verkaufen, sind die bisherigen Preisvorstellungen je nach Lage und Alter der Immobilie nicht immer zu halten. Vor allem deutsche Käufer sind seit ein, zwei Jahren preisbewusster geworden, so die befragten Makler. Nicht zuletzt aus diesem Grund sehen sich verkaufswillige Eigentümer mitunter gezwungen, den Interessenten entgegenzukommen.

Mit einem konkreten Beispiel wartet Carlos Anselm vom Immobilienbüro Costa Prestige in Palma auf. Lange hatte ein Besitzer im Inselinnern nach einem Käufer für seine Finca Ausschau gehalten: 30.000 Quadratmeter Grund, 500 Quadratmeter bebaut, acht Schlafzimmer, Heizung, Pool. 2'1 Millionen Euro wollte der Verkäufer haben. Nach zwei Jahren Warterei wechselte die Finca schließlich für 1'6 Millionen Euro den Besitzer. „Es ist noch nicht so weit, dass man sagt, die Preise sind wieder annehmbar. Aber man befindet sich auf dem Weg dahin”, so Anselm.

Deutlicher als alle anderen befragten Immobilienhändler spricht Engel & Völkers von einem Nachgeben des derzeitigen Niveaus: „Die Preise sind, allgemein gesprochen, in diesem Jahr gesunken. Zwar nicht dramatisch, aber so um die fünf bis zehn Prozent”, sagt der Direktor des Büros in Palma, Terence Panton. Die Entwicklung setze sich auch 2003 fort: „Die Preise können noch einmal bis zu fünf Prozent nachgeben.” Das derzeitige Preisniveau bezeichnete Panton je nach Einzelfall um bis zu 20 Prozent überteuert. Sollten nun die Besitzer einer edlen Wohnung oder Villa ihre Erlöserwartungen im Vergleich zum Jahre 2001 um bis zu 15 Prozent abspecken, trete ein, was Panton als „realistischen Marktpreis” bezeichnet.

Anders als Engel & Völkers geht die Mehrheit der befragten Immobilienunternehmer davon aus, dass die Preise auf dem derzeitigen Niveau verharren werden. Somit würde ein gewisser Stillstand erreicht werden, nachdem die Preise sich auf den Balearen in den vergangenen fünf Jahren mit 112 Prozent mehr als verdoppelt hatten. „Die Preise bleiben weitgehend stabil”, lautet für 2003 die Prognose von Matthias Kühn, der mit 18 Büros auf Mallorca das größte Immobilienunternehmen auf der Insel, Kühn & Partner, führt. Die Preisstagnation gilt nach seinen Worten indes nicht für „einzigartige, herausragende” Objekte. Hier werden die Preise für Villen, Chalets, Wohnungen oder Grundstücke weiter anziehen. „In Spitzenlagen ist noch absolut Potential drin.”

Ähnlich sieht es Lutz Minkner von Profikonzept. „Preisnachlässe sind praktisch nicht zu spüren und auch für 2003 nicht zu erwarten.” Der Markt werde sich auf dem derzeitigen Niveau stabil verhalten. „Bei Spitzenlagen kann er sogar noch um drei bis fünf Prozent zulegen.” Edda Schatteburg von Schatteburg & Sullivan Inmobilen Service, die vor allem den Markt in Palma im Auge hat, sieht die Preise „auf hohem Niveau eingefroren, aber sie sinken nicht wirklich”. Ob sich daran etwas im kommenden Jahr ändert, hänge von der Entwicklung in Deutschland und der Welt ab. „Die Bereitschaft der Verkäufer, herunterzugehen, ist erhöht, aber ein massiver Preisverfall ist derzeit nicht feststellbar.”

Heidi Stadler von First Mallorca sieht die Preise dort am Sinken, „wo sie schon seit Jahren zu hoch waren, nämlich am Wiederverkaufsmarkt.” Gemeint sind Wohnungen und Häuser, die schon 15 bis 20 Jahre auf dem Buckel haben und im Falle eines Verkaufs renoviert werden müssten. „Da stehen die Türen offen für Verhandlungen”, sagte Stadler und schätzt den Spielraum je nach Objekt auf „fünf bis 20 Prozent”. Allerdings: „Gute Objekte in residenziellen Meerblicklagen nahe Palma haben keinen Grund, preisliche Einbrüche zu erleiden.”

Ähnlich sieht es der Rechtsanwalt Joachim Süselbeck, der sich in Palma auf Immobilien– sowie Bau– und Bodenrecht spezialisiert hat. „Bei Objekten in guter Lage wird es kein Nachgeben der Preise geben. Allerdings werden die Preise 2003 auch nicht weiter steigen.” Wo Süselbeck indes durchaus ein Aufweichen der Preise erwartet, sind jene Immobilien, die in den vergangenen drei Jahren vor allem im Südwesten der Insel errichtet wurden. Diese zum Teil gigantischen Wohnanlagen wurden im Bewusstsein der drohenden Moratorien von Bauträgerfirmen noch rasch aus dem Boden gestampft, um sie mit möglichst hohen Gewinnmargen an den Mann zu bringen. Süselbeck schätzt die Zahl der dabei errichteten Wohnungen auf gute Tausend. „Viele dieser Objekte sind errichtet worden, ohne dass man eigentlich eine Zielgruppe hatte.” Nun würden diese meist lieblos gebauten Anlagen – „ohne Meerblick und mit mangelhafter Infrastruktur” – keine Käufer finden. „Hier müssten die Preise zumindest um zehn bis 20 Prozent fallen, um wieder interessant zu werden.”

Mitunter zwingt die Schuldenlast die Besitzer, sich rasch von der Immobilie zu trennen, weiß der in Palma niedergelassene Rechtsanwalt Hans von Rotenhan. In solchen Fällen war die Immobilie auf Pump angeschafft worden, die Besitzer hofften auf stetig steigende Aktienkurse. Bevor nun die Bank das Häuschen kassiert, wollen die Schuldner „lieber ins Bargeld fliehen”, wobei sie beim Preis zu Abstrichen bereit sind, so Rotenhan.

Der Anwalt und Vizehonorarkosul von Österreich, Jaime Lamas, hat ein anderes Verfahren ausgemacht: In den offiziellen Kaufverträgen wird der übliche Marktwert angegeben. Bei den Gesprächen im Hintergrund werden indes Nachlässe ausgehandelt, die im Schnitt zehn bis 20 Prozent betragen können.

Die Zurückhaltung der deutschen Käufer am Mallorca-Markt fällt nach den Jahren des „Eldorados” (Süselbeck) um so drastischer aus. „Der deutsche Markt hängt”, sagt Matthias Kühn; „der deutsche Markt steht still”, sagt Lamas; „der deutsche Markt ist zu 80 Prozent eingebrochen”, sagt Heidi Stadler von First Mallorca. Doch die Immobilienhändler auf der Insel haben deswegen nicht weniger zu tun. In die Lücke sind vor allem Briten gesprungen, gefolgt von Skandinaviern und Niederländern.

„Viele Makler haben ihr Englisch-Wörterbuch herausgekramt”, sagt Rechtsanwalt Rotenhan. „Die Briten kaufen eigentlich wie früher. Sie sind aber derzeit die Einzigen, die kaufen.” Gleichwohl stellt sich für Carlos Anselm die Lage nicht so dar, dass die Briten alles aufkaufen, was die Deutschen zum Verkauf anbieten. Das Gros der Engländer setze traditionell auf die unteren Preisbereiche, während die Deutschen im mittleren Segment angesiedelt waren. „Die Briten sind sehr interessiert. Aber auch sie warten ab, da britische Medien prognostizierten, dass die Preise auf Mallorca fallen werden.”

Nach Anselms Worten orientieren sich deutsche Käufer um auf andere Gebiete: „Unser Brot-und-Butter-Kunde war bis vor einem Jahr der hohe Angestellte, der mittlere Unternehmer, der bereit war, für 80 bis 90 Quadratmeter Wohnung um die 500.000 Mark auszugeben.” Da sich die Preise allerdings auf Mallorca nahezu verdoppelten, richten potentielle Käufer ihr Augenmerk auf das spanische Festland, wo ein Einfamilienhäuschen laut Anselm nur halb so viel wie auf Mallorca kostet.

Matthias Kühn sieht das anders: „Die Deutschen kaufen nicht woanders. Sie kaufen gar nicht.” Schuld daran sei die Wirtschaftskrise in Deutschland. Das Land sei Schlusslicht in Europa. Hinzu komme eine weltweite Rezession, die die Konjunktur bremse.

Ungeachtet der Probleme am Immobilien-Markt sind sich die Makler einig, dass sich die Dinge im High-Class-Bereich weiterhin gut entwickeln. Erstmals interessieren sich auch sehr wohlhabende Briten für die Insel, sagt Matthias Kühn. Eine solche Nachfrage nach exklusiven Mallorca-Liegenschaften habe es zuvor nicht gegeben. Der deutsche Immobilienunternehmer macht darüber hinaus eine „Großverlagerung” von Käufern nach Mallorca aus, die bereit sind, zehn bis 20 Millionen Euro für eine Immobilie auszugeben. „Es werden Leute kommen, die es bisher hier noch nicht gab.” Viele der Interessenten stammen nach Kühns Worten aus Marbella und Südfrankreich, aber auch aus arabischen Regionen. „Es gibt Leute, die die ganze Familie hierher verlagern.” Der Grund dafür sei, dass Mallorca als Insel mit geringer Kriminalität weitaus sicherer sei als andere Orte auf dem Festland.

„Das A und O auf Mallorca sind die gute Erreichbarkeit und die Sicherheit”, betont Kühn. Insbesondere die Geschäfte im oberen Segment mit Einzelverkäufen von bis zu zehn Millionen Euro haben dazu geführt, dass die Umsatzerwartungen voll erfüllt wurden.

Auch Minkners Profikonzept ist mit dem Geschäft zufrieden. Die Zahl der Verkäufe sei zwar wegen der erlahmten deutschen Nachfrage zurückgegangen. Gleichwohl aber habe das Unternehmen durch Verkäufe im High-Class-Segment mit Immobilien im Wert von vier bis sechs Milionen ein „sehr gutes Jahr” erlebt.

Die genannten Unternehmen sehen auch für 2003 positiv in die Zukunft. „Wir haben keine Absatzprobleme, können daher nicht von Krise sprechen”, sagt Minkner. Auch Matthias Kühn glaubt weiter an Mallorca. Wenn sich die Wirtschaft in Deutschland wieder fange, werde der deutsche Markt auf der Insel anziehen.

Nicht allen, die sich als Immobilienhändler auf der Insel niederließen, war derselbe Erfolg beschieden. So ist von sechs Unternehmen, die sich in Cala Ratjada an deutsche Kunden gerichtet hatten, nur eines übrig geblieben, sagt ein Makler.

Anwalt Süselbeck spricht nach den „astronomischen” Preissteigerungen der vergangenen Jahre von einer „Bereinigung. Was sich jetzt entwickelt, ist ein gesunder Immobilienmarkt.” Susanne Cerdá, Direktorin des Steuerberatungs– und Behördenservice in Palma, schließt in Sachen Immobilienpreise einen „Riesen-Crash” aus. „Die Insel wird ihren Wert halten.” Die Preisstagnation, die die international agierenden Immobilienhändler ausgemacht haben, wird von spanischen Maklerfirmen nur zum Teil bestätigt. „Die Preise in Palma werden 2003 allerhöchstens nicht weiter steigen. Sinken werden sie nicht. Und wenn, dann nur die, die überteuert sind”, sagt Adolfo Garau von der Agentur D & D. Der Makler sieht zudem viele Versteigerungen kommen. „Aber die besten Stücke greifen sich die Banken vorneweg.”

Was derzeit in Palma auf dem Markt sei, ist „scheußlich und teuer”, sagt Ana Maria Peñas (Peñas Fuster). Ein wenig Bewegung gebe es für Wohnungen unter 130.000 Euro sowie für Reihenhäuschen zwischen 210.000 bis 270.000 Euro. Der Quadratmeterpreis betrage in Palma je nach Lage 1800 bis 2400 Euro. „Die Preise werden nicht fallen.”

Als sehr teuer bezeichnet der Makler Laurence Lhermet (Bienvenue) Palmas Inviertel Santa Catalina. Dort sind für die alten Fischerhäuschen mit ihren 60 Quadratmetern bis zu 150.000 Euro zu zahlen. Das sei im Schnitt genauso viel wie für die rund 90 Quadratmeter großen Wohnungen in der Zone Es Fortí. „Preise sinken nie”, sagt Ramón Palou (Inmobiliaria San Nicolas). Allein 2002 zogen sie in Palma um bis zu 13 Prozent an. Für 2003 rechnet Palou mit drei bis vier Prozent. Selbst neue Wohnblöcke, wie sie längs der Vía Cintura in die Höhe gezogen wurden, drücken laut Palou nicht auf die Marktpreise. „Die Nachfrage ist da. Und die Wohnungen werden gekauft.”