Parallele Wohnwelten

Der Immobilienmarkt auf Mallorca ist geteilt: Während die heimische Bevölkerung unter der Last von Hypotheken und hohen Kreditzinsen ächzt, lächelt dem Markt der Ferienhäuser und Zweitwohnungen die Sonne. Ausländische Investoren müssen sich auf weiter steigende Preise einstellen

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Auf Mallorca ist die Nachfrage nach Wohnungen gesunken. Auf Mallorca steigt die Nachfrage nach Wohnungen. Beide Aussagen sind richtig. Denn jede steht für den ihr eigenen Markt. Die Insel ist quasi zweigeteilt. Es gibt zum einen den lokalen Immobilienmarkt für die einheimische Bevölkerung. Und es gibt zum anderen den Residentialmarkt für ausländische Investoren, die sich auf Mallorca gerne ein eigenes Feriendomizil oder eine Zweitwohnung zulegen wollen. In beiden Märkten herrschen derzeit unterschiedliche Entwicklungen vor. Es handelt sich um parallele Wohnwelten mit jeweils eigener Dynamik.

Die internationale Nachfrage steigt, sagt der deutsche Immobilien-Unternehmer Matthias Kühn im MM-Interview. Strenge Baubestimmungen und der jüngste Baustopp in einigen Küstenzonen werden das ohnehin knappe Bauland auf Mallorca noch rarer machen. „Das gibt eine Verteuerung”, so Kühn.

Der deutsche Immobilienmakler Lutz Minkner schätzte die Preissteigerungen im Markt der Ferienimmobilien für internationale Käufer für dieses Jahr auf über zehn Prozent (siehe MM 41/2007). Die Klientel gehöre überwiegend der Generation 50 plus an. Auch Heidi Stadler, Geschäftsführerin des Immobilienunternehmens First Mallorca, sieht kräftige Preisanstiege vor allem in den Toplagen, wie sie kürzlich im MM-Interview sagte (siehe MM 44/2007).

Ähnlich sieht es der Präsident des balearischen Verbandes der Immobilienmakler (API), José Oliver Roca. „Was den Markt für die ausländischen Investoren angeht, sind die Preise hoch. Und wie es scheint, werden sie auch nicht fallen.” Zwar würden deutsche Bundesbürger weniger häufig kaufen als noch vor fünf Jahren. Gleichwohl fänden punktuell bedeutende Transaktionen statt. „Wohlhabende Deutsche suchen und kaufen nach wie vor Immobilien auf Mallorca.” Auch der britische Markt lege wieder zu, wenn auch eher im mittleren Preissegment. Ein Problem sei jedoch, dass auf Mallorca im Verhältnis deutlich weniger Neubauten fertiggestellt worden seien als auf dem spanischen Festland.

José Oliver Roca schätzt, dass die beiden Parallelmärkte auf der Insel von ihrem Umsatz her ähnlich gewichtig sind. Auf dem Lokalmarkt für die heimische Bevölkerung laufen die Geschäfte jedoch längst nicht so rund. Seit etwa zwei Jahren fällt der jährliche Preisanstieg deutlich geringer aus als in den Jahren davor.

Nach den zu Wochenbeginn bekannt gegebenen vorläufigen Zahlen des balearischen Arbeitgeberverbandes Caeb verteuerte sich der Wohnraum auf den Inseln in diesem Jahr um knapp acht Prozent. In den drei Jahren zuvor waren die Preiszuwächse stets zweistellig ausgefallen. Im Vergleich zu 2006 verteuerte sich der Quadratmeterpreis im Schnitt von 2199 auf 2349 Euro.

Eine der Ursachen für den Druck auf die Immobilienpreise sind die gestiegenen Kreditkosten, die in Spanien an den variablen Hypothekenleitzins Euribor gekoppelt sind. Seit Ende 2004 haben sich die Zinssätze mehr als verdoppelt. Da in Spanien die Tradition des Kaufens deutlich die des Mietens überwiegt (85 Prozent aller Spanier leben im Eigenheim), werden weite Teile der Bevölkerung von Hypotheken gedrückt. Im Mai wurden nach Angaben des nationalen Statistikamtes (INE) auf den Balearen mehr Hypotheken pro Einwohner gezählt als in jeder anderen spanischen Region.

Die gestiegene Zinslast macht sich überall bemerkbar: Nach Prognosen der EU-Kommission, die auf Umfragen des Arbeitgeberverbandes Seopan basieren, wird die Bautätigkeit in Spanien 2008 um 1'2 Prozent sinken, 2009 gar um zehn Prozent. Auf den Balearen fiel die Zahl der von den Banken vergebenen Kredite im September um 22'5 Prozent niedriger aus als noch vor einem Jahr. So manche Familie kommt mit dem Haushaltsgeld nicht mehr bis zum Monatsende aus. Nach Berechnungen des spanischen Sozial– und Wirtschaftsrates lebten 2006 bereits 4'4 Prozent der Familien unterhalb der Armutsgrenze. Im November musste eine erste Baufirma auf Mallorca Insolvenz anmelden.

Aufgrund dieser Entwicklung geht José Oliver Roca davon aus, dass auf dem Immobilienmarkt der Insel die Preise in den kommenden zwei, drei Jahren generell lediglich in Höhe der Inflationsrate, derzeit zirka 3'5 Prozent, zulegen werden. Bei Neubauwohnungen werde es jedoch keine Preissenkungen geben. Allenfalls im lokalen Markt für Gebrauchtwohnungen in Palma dürften die Preise ein wenig nachgeben.

Betroffen von dieser Entwicklung sind nach Olivers Worten vor allem junge Leute, die sich keine eigene Wohnung leisten können. Derzeit herrsche auf dem heimischen Markt eine gewisse Psychose. „Die Leute haben Angst zu kaufen und warten erst einmal ab.”

Abhilfe sieht Oliver insbesondere im Raum Palma durch Vorhaben der spanischen Zentral– und der Balearen-Regierung ab 2008: Die Gesetzgeber wollen den Sozialbau ankurbeln sowie Anreize schaffen, damit Wohnungsbesitzer Leerstände für Vermietungen freigeben. Allein in Palma stehen derzeit 40.000 Wohnungen leer. „Wenn die auf den Markt kommen, wird es wieder mehr Bewegung geben.” Resümierend stellt der Verbandspräsident fest: „Der Immobilienboom ist ausgelaufen. Aber wir haben keinerlei Krise.”

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