Ruhe in Mallorcas Immobilienmarkt

Weniger deutsche Kunden / Preise stagnieren auf hohem Niveau / Profitiert Insel von Krieg und Börsenkrise?

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Die Spatzen pfeifen es von den Dächern: Der Immobilienmarkt auf Mallorca hat sich deutlich abgekühlt. Und zwar nicht erst seit den Terroranschlägen am 11. September. Rechtsanwalt Jaime Lamas, der sich auf Immobilienrecht spezialisiert hat, schätzt „dass wir uns auf 30 bis 40 Prozent des Volumens von vor einem Jahr” bewegen. Vor allem deutsches Kapital fließe deutlich spärlicher.

Lamas' Kollegen Hans von Rotenhan und Klaus Beyer bestätigen den Rückgang: „Es ist ruhig geworden”, so Beyer. Über die Gründe dafür herrscht unter den Juristen und unter den Immobilienmaklern auf Mallorca weitgehend Einigkeit. Zum einen ist in den vergangenen Jahren zu viel gebaut worden, wodurch ein Überangebot entstanden ist. Dies vor allem in Lagen, die nicht erste Klasse sind. Matthias Kühn, Mallorcas bekanntester Immobilienunternehmer, weist auf die allgemein schlechte wirtschaftliche Lage in Europa und der Welt hin: „Wir reden überall von Rezession. In Deutschland läuft der Immobilienmarkt auch nicht so toll”. Hausgemacht ist das Problem der Baupolitik, die potentielle Käufer regelrecht „abschreckt”, wie Rotenhan feststellt. Man könne sich beim Kauf eines Baugrundstücks nicht darauf verlassen, darauf auch wirklich etwas bauen zu dürfen. Dazu kommt der „massive Niedergang der Aktienmärkte”, so Günter Pölzelmayer von Casas & More. Der „hat viele deutsche Anleger zutiefst verunsichert und die Mittel vernichtet, welche normalerweise für den Erwerb einer Ferienimmobilie im Ausland verwendet werden”.

Konsequenz: Die Preise stagnieren – allerdings auf hohem Niveau. Immobilienunternehmer wie Edith Minkner von Profi-Konzept gehen von „leichten Steigerungen” zwischen fünf und zehn Prozent pro Jahr aus, allerdings lediglich bei „guten Lagen und guten Produkten”. Ohnehin: „Das Preisniveau ist mit das höchste in Europa”, so Anwalt Lamas. Ein Einfamilienhaus, das vor drei Jahren umgerechnet 750.000 Mark gekostet hat, sei jetzt für 1'5 Millionen zu haben. Während eine Immobilie noch vor wenigen Jahren für den deutschen Besserverdienenden auf Mallorca günstiger als in der Heimat war, muss er jetzt mindestens so viel investieren wie in Deutschland.

Ein Grund für nachlassende Nachfrage ist ein heißes Eisen, dass kaum einer anfassen will: Schwarzgeld. Wegen der Einführung des Euro musste einiges undeklarierte Geld untergebracht werden, und das geschah eben oft im mallorquinischen Immobilienmarkt.

„Noch nie sind die Preise für Immobilien auf Mallorca gefallen”, weiß Anwalt Hans von Rotenhan. Doch „jetzt ist es so weit”, ist er überzeugt. Vor allem „in Lagen, die am Bedarf vorbei gebaut wurden, zum Beispiel in der zweiten und dritten Linie in Santa Ponça”, meint sein Kollege Beyer, „ist ein leichter Preisverfall festzustellen.” Dazu kommt nach Meinung von Rotenhan eine wachsende Zahl von Notverkäufen. Wegen der schlechten Wirtschaftslage gingen viele pleite, und oft sei eine Immobilie auf Mallorca in der Konkursmasse. In den vergangenen Jahren seien eine Vielzahl der Ferienimmobilien auch über Kredite finanziert worden. Wer die jetzt nicht mehr bedienen könne, werde zu einem Verkauf unter Preis gezwungen.

Doch zum Eldorado der Schnäppchenjäger dürfte Mallorca künftig dennoch nicht werden. Denn es ist fraglich, in welchem Umfang Immobilien günstig angeboten werden. Zum einen werden sich „die Preise für interessante Objekte in guten Lagen” in jedem Fall halten, glaubt Heidi Stadler von First Mallorca. Zum anderen haben Immobilienbesitzer, die Hypotheken bedienen müssen, gerade wegen der schlechten Wirtschaftslage einen entscheidenden Vorteil: „Die Zinsen sind so günstig wie seit vielen Jahren nicht mehr”, betont Karl Klobuznik, Finanzdirektor bei der mallorquinischen Sparkasse Sa Nostra. „Während der letzten Wirtschaftskrise in Spanien lagen die Zinsen bei 14 oder 15 Prozent”, erinnert sich der gebürtige Madrilene mit österreichischem Pass, „das hat vielen das Genick gebrochen”. Außerdem hätten viele Käufer einen Kredit aufgenommen, um dadurch steuerliche Vorteile zu erlangen, nicht, weil es an flüssigen Mitteln gefehlt hätte. Dennoch könne einigen die Luft ausgehen.

Das dürfte am ehesten in der „mittleren” Preislage von 500.000 bis drei Millionen Mark der Fall sein. „Hochburgen wie Santa Ponça oder Cala d'Or sind durch ein Überangebot im Moment problematisch”, weiß Cliff Wenner von Sol-Viva-Immobilien in Palma. Aber auch diese sollten sich nach seiner Überzeugung „aufgrund ihrer Lage und Infrastruktur kurzfristig wieder erholen”.

Viele Immobilienbesitzer, die verkaufen wollen, haben „unrealistische Preisvorstellungen” (Pölzelmayer). Kein Problem für die meisten deutschen Eigentümer, meint Edith Minkner: „Sie sind rezessionsresitent und können warten, bis ein Käufer kommt, der den geforderten Preis zu zahlen bereit ist.” Geduld ist angesagt: Konnte man noch vor zwei Jahren binnen drei Monaten verkaufen, muss man dieses Jahr schon mal Wartezeiten von einem Jahr oder mehr einkalkulieren.

Während alle Welt von Krise redet, auch und gerade einer wirtschaftlichen, wittert Rechtsanwalt Klaus Beyer gerade deswegen Morgenluft. „Mallorca ist kein Krisengebiet, wer vorher mit dem Gedanken gespielt hatte, sich woanders eine Ferienimmobilie zuzulegen, denkt jetzt wieder an die Insel”, ist er überzeugt. Nachdem sich die erste Unsicherheit gelegt hätte, seien besonders viele Anfragen eingegangen. Dazu kommt die Angst: „Hier lebt es sich sicherer als in Metropolen wie London, Paris oder Berlin”, finden nicht nur Kunden von Matthias Kühn.

So könnte sich durchaus eine weitere Krisentendenz verstärken: Der Drang in „sichere” Anlagen wie Immobilien in Zeiten unsicherer Aktienmärkte.

Es gibt noch einen Grund für Bewegung auf dem Markt: Auf Mallorca verkaufen Besitzer deutlich öfter als in Deutschland – um etwas Neues zu kaufen, das ihnen besser gefällt. Gut für die Makler, die auch ohne „neue” Kunden gut zu tun haben.

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