Wer haftet bei Pfusch am Bau?

Die Einführung der Pflichtversicherung hat den Verbraucherschutz gestärkt

Foto: Foto: G. Lama

Bauträger müssen vor Beginn der Arbeiten Versicherung abschließen. Bei Strukturschäden beträgt die Haftungspflicht zehn Jahre.

Jeder kennt das Problem, dass Bauschäden erst nach Baufertigstellung auftreten und der Bauträger entweder nicht mehr vorhanden ist oder aber keine Anstalten macht, die zwischenzeitlich aufgetretenen Schäden zu beseitigen. Dies war unter anderem der Anlass für das Entstehen des spanischen Bauordnungsgesetzes (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE), das im Jahre 1999 erlassen wurde. Danach muss jeder Bauträger (sogenannter "Promotor") vor Baubeginn eine Pflichtversicherung abschließen, die für Schäden, die nach Fertigstellung des Bauwerks auftreten, aufkommt.

Zweck der Einführung der Pflichtversicherung nach dem LOE war die Verbesserung der Bauqualität sowie eine Stärkung des Verbraucherschutzes bei Neubauten.

Drei Schadenskategorien
Artikel 17 Nummer 1 der LOE unterscheidet zwischen folgenden Schadenskategorien:

1. Schäden von Mängeln an tragenden Elementen wie Fundament, Stützen, Trägern, Tragwerk, tragenden Mauern und Wänden, soweit sie unmittelbar die mechanische Festigkeit und die Standsicherheit des Bauwerks gefährden.

2. Schäden aufgrund von Mängeln an baulichen Elementen oder Einrichtungen, die dazu führen, dass die Erfordernisse der Bewohnbarkeit nach Art. 3 Nr. 1 c) LOE nicht mehr erfüllt sind. Darunter versteht die Rechtsprechung ,,funktionelle Ruinen" (ruina funcional), bei denen die Nutzung der Bauwerke nach ihrem eigentlichen Zweck eingeschränkt ist.

3. Schäden, die sich auf die Schlussarbeiten auswirken und auf mangelhafte Bauausführung zurückzuführen sind. Bei diesen Schäden handelt es sich um diejenigen, die am häufigsten auftreten und denen üblicherweise durch Einbehalt eines Teilbetrages (normalerweise zirka 5 Prozent der Bausumme) begegnet werden kann.

Zwingend ist eine Pflichtversicherung für Bauträger derzeit nur zur Absicherung von Strukturschäden 1. Die Absicherung von Schäden der Kategorien 2 und 3 bleibt den Vertragspartnern freigestellt. Wenn ein Bauträger ein Einfamilienhaus für seinen eigenen Bedarf errichtet, bedarf es nicht dieser Pflichtversicherung. Allerdings muss er nachweisen, dass er in der entsprechenden Gemeinde seinen Wohnsitz hat.

Es werden drei mögliche Sicherungsarten der Pflichtversicherung unterschieden:

A. Abschluss einer Schadensversicherung (seguro de daños);

B. Abschluss einer Kautionsvereinbarung (seguro de caución);

C. Vereinbarung eines Einbehalts.

Aufgrund der gesetzlichen Vorgaben und Regressgefahren hat sich die Schadensversicherung in der Praxis durchgesetzt.

Der geschädigte Eigner eines Bauwerkes hat gegen die Versicherung einen Direktanspruch auf Mängelbeseitigung. Das bedeutet, dass sobald ein Strukturschaden entsteht, der Geschädigte direkt an die Versicherung herantreten und Beseitigung verlangen kann. Die Versicherung hat hier jedoch die Wahl zwischen Mängelbeseitigung im Wege der sogenannten Naturalrestitution und Geldersatz. Ziel dieser Haftungsregelung der LOE ist sicherzustellen, dass eine Mängelhaftung sofort erfolgt. In einem späteren Gerichtsverfahren kann der eigentliche Schadensverursacher und damit der eigentlich Ersatzpflichtige ermittelt werden. Der Anspruch ist auf die Höhe der Baukosten beschränkt.

Haftung des Verursachers
Grundsätzlich haftet der Verursacher für entstandene Schäden. Sofern das Verschulden beziehungsweise die Ursache des Schadens nicht genau unter den Verpflichteten (zum Beispiel Bauunternehmer, Architekt etc.) abgegrenzt werden kann, haften diese im Außenverhältnis gegenüber dem Erwerber gesamtschuldnerisch.

Bei Nachweis, dass der Schaden auf Zufall, höhere Gewalt, Handeln des Geschädigten selbst oder Dritten zurückzuführen ist, kann es zu einer sogenannten Exkulpation der Haftenden führen. Wichtig zu wissen ist, dass Freizeichnungsklauseln bezüglich der Haftung unzulässig und deshalb auch nichtig sind.

Fristen beachten
Bei Strukturschäden beträgt die Haftungsfrist zehn Jahre, bei Schäden, die sich auf die Nutzbarkeit von Bauwerken auswirken, drei Jahre. Bei Schäden an Ausbauelementen beläuft sich die Frist lediglich auf ein Jahr, wobei ein Schaden, der innerhalb dieser Haftungsfristen auftritt, binnen zwei Jahren geltend gemacht werden muss. Ansprüche können auch bestehen wegen Nichterfüllung des Vertrages. Der Haftungsanspruch steht innerhalb der Haftungsfrist auch jedem weiteren nachfolgenden Erwerber der Liegenschaft zu.

Vorstehender Artikel ist Bestandteil der geplanten Neuauflage des Ratgeber-Klassikers ,,Grundeigentum in Spanien", die MM vorab abdruckt. Die Autoren sind Dr. Burckhardt Löber, Rechtsanwalt und Abogado in Frankfurt (0049-69962211-0) und Fernando Lozano, Asesor Fiscal und vereidigter Dolmetscher in Valencia (0034-963-287793).

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