Wenn die Mallorca-Finca verschenkt wird

| Mallorca |
Vor dem Unterzeichnen besser genau informieren: In Spanien ändern sich die Regeln im Erb- und Immobilienrecht häufig.

Vor dem Unterzeichnen besser genau informieren: In Spanien ändern sich die Regeln im Erb- und Immobilienrecht häufig.

Die meisten rechtlichen Fragen, die steuernichtresidente Personen auf Mallorca betreffen, knüpfen an deren Immobilieneigentum in Spanien an. Was passiert mit meinem Haus beziehungsweise meiner Wohnung nach dem Erwerb? Welche jährlichen Steuern muss ich bezahlen? Wie kann ich meine Immobilie frühzeitig auf meinen Lebenspartner, auf die Kinder beziehungsweise Nichten oder Neffen übertragen? Wie kann ich Erbstreitigkeiten oder überbordender Bürokratie eines Erbverfahrens aus dem Weg gehen? Wie verkaufe ich meine Immobilie in Spanien? Welche Steuern fallen an?

Diese Fragen werden oft zurecht gestellt, denn die entsprechenden Normen werden im spanischen Rechtsraum ständig geändert. Zudem ist gleichzeitig die rechtliche Situation in Deutschland zu beachten, da dort meist eine Steuerresidenz besteht.

Nach dem Erwerb einer Immobilie auf den Balearen sind jährlich zwei Steuerabgaben zu leisten: Die gemeindliche Grundsteuer (IBI) und die staatliche Einkommens-/Nutzwertsteuer (IRNR). Die gemeindliche Grundsteuer kann meistens per Einzugsermächtigung bei der zuständigen Gemeinde beglichen werden. Die staatliche Nutzwertsteuer ist nach dem Einreichen eines ausgefüllten Steuerformulars (Modelo) unter dessen Vorlage bei einer ermächtigten Bank im Rahmen der Steuererklärung für nichtresidente Personen einzuzahlen. Die Steuererklärung hat jeweils bis zum 31. Dezember des laufenden Jahres für das vorherige Kalenderjahr zu erfolgen.

Für die Berechnung wird der Katasterwert der Liegenschaft aus dem Vorjahr benötigt. Nachdem die Katasterwerte nicht mehr den Bankauszügen des Buchungsvorgangs der Grundsteuer zu entnehmen sind, müssen die Werte nun anhand eines dort verzeichneten Cid-Codes abgefragt beziehungsweise direkt bei der zuständigen Gemeinde erfragt werden.

Viele steuernichtresidente Immobilieneigentümer auf den Balearen interessieren sich für eine lebzeitige Übertragung ihrer Liegenschaft auf Familienangehörige oder nicht verheiratete Lebenspartner. Die Gründe hierfür sind vielschichtig. Nur in manchen Fällen spielen steuerliche Gesichtspunkte eine Rolle. Eine Freibetragsregelung, wie sie in Deutschland besteht, gibt es auf den Balearen nicht. Der Schenkungssteuersatz auf Mallorca liegt aktuell bei sieben Prozent, was im Vergleich zu der vorherigen Regelung günstig erscheint. Es fällt jedoch zudem die Einkommenssteuer für Steuernichtresidente in Höhe von aktuell 19,5 Prozent auf die Differenz zwischen Erwerbs- und dem aktuellen behördlichen Mindestbeurkundungswert an. Dies kann eine steuerliche Mehrbelastung im Vergleich zu einer Vererbung bedeuten, wenn es einen erheblichen Wertzuwachs zu versteuern gilt.

Der Steuervorteil einer Vererbung, bei der eine entsprechende Einkommenssteuerzahlung in Höhe des zu beurkundenden Wertzuwachses entfällt, wird jedoch ab dem kommenden Jahr bei einem zu vererbenden Vermögen von über 700.000 Euro häufig beseitigt, da der Steuersatz nach der neuen Erbschaftssteuerregelung auf den Balearen sodann mindestens acht Prozent betragen wird. In solchen Fällen sollte bis zum Ende dieses Jahres noch eine Teilschenkung vorgenommen werden.

Die Erbschaftssteuerregelung der Balearen kann jedoch wiederum durch einen eventuellen Regierungswechsel in Madrid zum Ende des Jahres überholt werden. Wie hoch die zukünftige Erbschaftssteuer auf Mallorca sodann ausfallen wird, kann niemand voraussagen.

Um Vermögenswerte in Spanien aufgrund eines Erbnachweises umschreiben lassen zu können, muss eine notarielle Erbschaftsannahme erfolgen. Diese kann unter Umständen einen erheblichen bürokratischen Aufwand bedeuten. Die Erbschaftsannahme hat innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall zu erfolgen. Eine testamentarische Regelung in Spanien ist daher dringend anzuraten.

Nach allem erscheint für viele nichtresidente Immobilieninhaber auch ein Verkauf ihrer Immobilie attraktiv. Diesbezüglich ist aber festzustellen: auch hier fallen aktuell 19,5 Prozent Gewinnsteuer auf den Wertzuwachs der Immobilie an. Eine Steuerprivilegierung nach zehn Jahren Eigenbesitz existiert in Spanien nicht. Selbst wenn der Verkauf erst durch die Erben erfolgt und eine steuerneutrale Werterhöhung durch eine Erbschaftsannahme erreicht wurde, ist der zu beurkundende Mindestbesteuerungswert in der Erbschaftsannahme meist wesentlich geringer als der zu beurkundende Verkaufswert in der Escritura. Eine entsprechende Gewinnsteuerzahlung beziehungsweise -erklärung hat in jedem Fall zu erfolgen.

Der Autor ist Rechtsanwalt und Abogado in Santa Ponça.

(aus MM 50/2015)

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